Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Les articles 1641 à 1649 du Code Civil définissent un vice caché par un défaut qui :

• N’est pas apparent lors d’une vente,
• Est antérieur à la transaction,
• Rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue fortement son usage à tel point que l’acheteur, s’il en avait connaissance, n’aurait pas acquis le logement ou aurait négocié le prix de vente à la baisse.

Un vice caché peut être un défaut technique majeur ou un problème structurel : infiltrations, toiture, termites, fondations, corrosion, etc.

L’acheteur d’un bien immobilier est protégé contre les vices cachés et a le droit de se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation dans un délai de deux ans après la découverte du ou des vices.

►Conseils : Lors d’un achat, il faut être très attentif et procéder à une inspection minutieuse du bien. Au moindre doute, faire appel à un professionnel pour établir un ou des diagnostics. Souscrire une assurance adaptée.

Le vendeur, qu’il soit professionnel ou particulier, est responsable des vices cachés même s’il n’en a pas connaissance. Toutefois, il peut s’exonérer de cette responsabilité s’il arrive à prouver que l’acheteur connaissait le vice ou que le défaut était apparent lors de l’acquisition.

► Conseils : Le vendeur doit être le plus transparent possible sur l’état de son bien et doit fournir tous les documents concernant les travaux, les diagnostics réalisés.

Lors de la découverte d’un vice caché, il est important de faire pratiquer une expertise pour disposer d’un rapport détaillé qui mettra en évidence l’existence du vice et son caractère caché.

La garantie des vices cachés protège les acquéreurs au-delà des murs de leur logement. C’est notamment le cas pour les logements mitoyens si le défaut rend le bien dangereux ou inhabitable de manière directe ou indirecte.

La Cour de cassation a condamné fin septembre 2025 un vendeur de maisons mitoyennes à indemniser les 2 acheteurs suite à l’effondrement du plafond de la cave de l’un des logements à cause de poutres métalliques rouillées. Bien que l’effondrement ne concernât qu’une seule cave, les occupants de la maison contiguë ont dû quitter les lieux pour étayer leur sous-sol qui présentait le même risque d’effondrement. Ils ont donc assigné en justice le vendeur pour vice caché et la C13our de cassation leur a donné raison (pourvoi n° B 23-23.070).